上海办公楼网:2主要片区三级市场分析
2．1 中心区三级市场分析
2.1.1 中心区二手写字楼售价分析
2007年中心区三级市场甲级写字楼售价全年增长50.8%，所有写字楼售价增长58.6%。其中，二手甲级写字楼价格在上半年持续大幅上扬，3、4月份涨幅最大，达到14.7％。07年7月，中心区二手甲级写字楼售价受到政策影响，首次出现下滑，且下半年二手甲级写字楼售价平均幅约2.7%。与此相同，中心区三级市场所有写字楼价格变化趋势与甲级写字楼基本一致。中心区二手写字楼的价格在下半年略有下滑，主要是由于政策影响导致整体市场转淡，许多置业需求转为过渡性租赁。从市场整体成交量来看，福田中心区作为深圳最为成熟的商务中心，相比中心西区和南山区，依然是写字楼客户的首选区域，三级销售市场活跃度相对较高。
2.1.2 中心区二手写字楼租金分析
2007年中心区三级市场甲级写字楼租金增长率为18.5 %，所有写字楼租金增长21.4%左右。由图表可以看出，中心区三级市场租金增长幅度虽不如售价涨幅高，但其稳步攀升的特质更为明显。从上下半年情况来看，片区三级市场写字楼租金水平上半年上扬幅度较大，下半年出现一定波动，主要原因是9.27政策出台后，受整体市场客户观望情绪浓厚影响，10月份中心区二手写字楼租金水平首次出现下降，而在10月份之后，由于片区两个只租不售的高端写字楼项目嘉里建设广场、星河发展中心相继入市，且对外招租报价为170-240元/平米·月，再次拉升片区整体租金水平。从市场成交量来看，写字楼的刚性需求客户观望心态严重，许多客户的置业需求转变为过渡性租赁，因此尽管受大市影响租赁市场成交量相对上半年有一定减少，但相对于二手写字楼买卖市场依然显得活跃。
2．2 中心西区三级市场分析
2.2.1 中心西区二手写字楼售价分析
备注：甲级写字楼主要包括喜年中心、本元大厦、数码时代广场。
07年中心西区二手写字楼买卖市场价格大幅上扬，甲级写字楼均价涨幅达52.7%，所有写字楼售价则上涨了50.4%。上半年片区三级市场均价快速上扬，二手甲级写字楼价格涨幅超过60%，而自7月份起，受政策影响片区二手写字楼成交量急剧下降，前期价格增长幅度较大，二手甲级写字楼的售价开始出现下滑，非甲级写字楼价格则相对平稳。受二级市场金运世纪大厦以均价26000元/平米推出市场的影响，下半年中心西区二手甲级写字楼下滑后的售价持续在25500元/平米左右徘徊。
2.2.2 中心西区二手写字楼租金分析
2007上半年中心西区二手写字楼租金水平稳中有升，但下半年整体价格起伏较大。截至07年底，二手甲级写字楼租金水平与年初相差无几，其中7月份二手甲级写字楼租金出现明显上浮，这主要是因为受到二级市场金运世纪高价入市预期的影响。与甲级写字楼租金变化不同，全年片区所有写字楼租金依然体现出明显的增长，涨幅约18.5%，这也可以看出片区非甲级写字楼前期价格增长有较强支撑，即使下半年受到大市影响，片区所有写字楼平均租金水平依然在波动中不断拉升。从市场成交量来看，中心西区二手写字楼买卖与租赁市场的成交量在下半年大幅度缩水，尤其是第四季度成交量极小。
2．3 南山区三级市场分析
2.3.1 南山区二手写字楼售价分析
2007年5月伴随天利中央广场一期入伙，南山区二手甲级写字楼市场出现雏形。自5月份起，该项目二手价格持续大幅上扬，直至7月受海岸城西座高价入市影响，报价达到30000元/平米，并在下半年持续保持该价格，直到12月份才有所下滑。但从实际成交情况来看，由于天利中央广场一期业主在07年未拿到产权证，且受下半年大势影响，南山二手甲级写字楼市场实际并未产生成交。2007年伴随西部通道开通等利好，南山商务氛围进一步成熟，1月至8月，南山区所有二手写字楼售价快速上扬约86%，但从9月份起，受政策影响，南山三级市场所有写字楼售价下滑幅度为16.4%，相较于中心区与中心西区，南山区作为新近发展形成的不完全成熟的商务片区，其三级买卖市场政策敏感性较大。
2.3.2 南山区二手写字楼租金分析
2007年南山区三级市场甲级写字楼租金水平下降5%，变化起伏较大，主要原因在于，天利中央广场一期作为片区三级市场唯一的甲级写字楼，其租金前期受海岸城西座入市影响快速攀升，但9月起由于整体市场观望情绪渐浓，前期涨幅较大的租金大幅下滑，回归理性。2007年南山区三级市场所有写字楼租金水平整体上涨31.2%，上半年持续攀升，而下半年相对保持平稳，由此看出，南山区由于具有强大的中小型企业租赁需求支撑，即使下半年大势转淡，三级租赁市场依然保持着整体平稳的良好态势。
2．4 罗湖区三级市场分析
2.4.1 罗湖区二手写字楼售价分析
2007年罗湖区三级市场甲级写字楼售价上涨38.4%，所有写字楼售价上涨42.6%。可以看出，伴随深圳商务中心西移的整体趋势，罗湖区写字楼三级市场价格变化较其他主流商务区有所平缓，涨幅略低。但片区三级市场价格变化趋势与其他区域类似，主要为9月份前持续上涨，9月份后受大市影响持续下滑，所有写字楼下滑的幅度较甲级写字楼更大，这主要是因为罗湖区三级市场中甲级写字楼报盘极少，价格相对稳定，同时高端物业素质对价格起到一定的支撑作用。
2.4.2 罗湖区二手写字楼租金分析
2007年罗湖区三级市场甲级写字楼租金上涨29.7%，所有写字楼租金上涨49.3% 。与其他区域不同的是，罗湖区二手写字楼的租金水平全年保持持续上涨态势，受政策与市场大环境影响很小。这主要是因为：一方面，罗湖区作为深圳最早的经济中心，写字楼租赁市场最为成熟，其租金变化较其他区域更为平稳；另一方面，罗湖区二手写字楼租赁市场供应量非常有限，这也在一定程度上有力地支撑了租金水平。（世联地产供稿 编辑：苏苏）
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