上海办公楼网:“我手上的800平方米都不好出手，更别说这些上万平方米的了。”听到记者带来的总部基地即将推出万平方米写字楼的消息，二期业主余先生发出了如此的感叹。记者是偶然中在网上看到余先生的出售信息，几经沟通这位总部基地的业主才答应采访，在他看来，总部基地已经没有了当初的增值空间。
余先生在北京经商10余年，一直从事国内外IT产品贸易。2005年他购买了总部基地二期一栋1200平方米的写字楼用于投资，如今他想把这处房产出手，但却遇到了一系列困难。“我的楼不缺乏买家，但事情不是那么简单。”
单一产权的烦恼
2005年6月余先生以近1000万元的总价购买了这栋面积为1200平方米的写字楼，折算每平方米价格在8000元出头。虽说是用做投资，但余先生还是把自己公司的联络部放在了总部基地。他将写字楼一、二层用做自己公司办公，三层以上则完全空置。
最初余先生也曾考虑将楼上出租，但细算之下他发现那将是比不划算的买卖。
“三年前楼上的800平方米每月能收租金4万元左右，这价钱太低了。”余先生介绍，2005年总部基地远没有今天的规模，日租金水平不到2元/平方米。一方面这样的租金回报远不及他的心理底线，而且进驻总部基地的企业起租期都在两三年以上，这也会影响他日后出售房产。
三年过去了，总部基地日租金水平上涨到了2.5元/平方米，余先生并不为当初的决定后悔：“现在我是以1120万的价格出售这800平方米，单价和三期新房一样高，有意向的买家不少。但如果当初出租的话就成了二手房，价格肯定会打折扣。”
总部基地写字楼一律毛坯交房，每家入驻企业会根据自己的需要进行装修。显然在这里毛坯房比带装修的二手房更利于企业节约成本。
但既然不乏买家，那么余先生的烦恼又从何而来呢？
因为自己的公司越办越好，余先生不希望从这里搬走。但由于总部基地所有办公楼均为独立产权，而余先生又只想出售二层以上的800多平方米，这正是最大的难题。
其实余先生的打算并非不能实现，如果买方能够同意和余先生共同享有该楼的所有权，并对产权分配进行有效公证，这也是被法律承认的。“为此我做了详细的法律咨询。”余先生无奈地表示：尽管找到了问题的解决办法，可是没有买家愿意做如此麻烦的“买卖”，所以才迟迟不能成交。
无奈之下余先生打算将整栋楼出售，再向新业主提出楼下两层的租赁请求。
尽管看似3年来余先生的办公楼升值不少，但他还是认为单一产权影响了他的投资。“面积越大，来自产权的限制也就越大，每笔买卖都是在整售写字楼啊。”正是因为有这切身之痛，余先生更不看好4期的大户型产品。
出租难题
目前整个西区只有3栋楼待售，4期又是清一色的大户型，因此总部基地小户型办公楼已经所剩无几，余先生的写字楼应该可以很快成交。但与出售相比，出租总部基地写字楼的业主就没有那么乐观了。
记者在总部基地转上一圈，发现企业的入驻情况并不理想。粗略统计一下，1期产品已经全部入驻，但2期西侧多处于空置状态，3期由于投入使用时间不长，只有少数几栋楼有企业办公。整个西区空置率在50%左右。
而且业主李先生购买的写字楼面积为1788平方米，他开出的月租金为148000元，折算下来约为3元/平方米/天，这也是总部基地最高的租金水平了。“因为前一个公司做了非常高档的装修，但后来解散便停止了合同。”李先生介绍，之所以开出较高的租金是因为自己的写字楼是精装修出租，同时前一家公司支付了两年的物业费。
但是总部基地“物业费”并不寻常，按照总部基地租赁部周文君女士的介绍：物业服务只限于园区内的安保和卫生，由于是独立产权，总部物业对于办公楼内部无权管理。
“这就是楼内的卫生、设施维修都要由业主自己负责，出租后当然要转交给租户。” 李先生无奈地告诉记者，很多来求租的企业觉得这样是经营隐患，也有的认为不正规容易造成法律风险，出租才困难重重。
李先生在总部基地物业和互联网上都发布了出租信息，两个月后终于找到了新租客。但经过一番讨价还价，月租金下调到了135000元。对此李先生也很无奈：“没办法，因为我不租的话别人也会租，都是一样的写字楼，带装修没有竞争力。”
从总部基地2004年6月第一批企业入驻起，投资者们就没有看到满意的租金收益。2005年，总部基地日租金仅为1.5元/平方米，之后上涨缓慢。除了户型面积过大造成总部基地对市场变化不敏感外，不断地有新产品推出也造成了供大于求的局面。
总部基地前三期产品共有五种户型建筑，因此来自投资者之间的竞争也十分激烈。在开发商道丰集团的网站上显示目前总部基地内有300余家企业办公，但由于很多写字楼属于分层出租，因此需求量并没有看起来那么多。
而且从企业的角度看，总部基地的办公环境并不十分优越，严重匮乏的配套无法为员工提供方便。近年来在北京已经出现多家定位于总部办公的写字楼产品，如亦庄的总部园区和朝阳区的非中心，都是将具有配套功能的会所与办公楼同时投入使用，这与总部基地相比优势明显。
也许唯一可以让投资者欣慰的是总部基地的房价在不断上涨，由2004年一期最初的6000元/平方米飚涨到三期的13000元/平方米。再加上四期15000元/平方米开盘的消息，投资者单靠物业增值就能获得较大的收益。
有着良好的销售业绩做支撑，开发商似乎并不为园区的企业入住率发愁。在总部基地二期记者注意到一栋6层写字楼没有企业标识，而是写着“基地员工楼”。经过询问后得知该楼道丰物业公司员工的住宿楼。将写字楼用做员工宿舍，这种做法确实奢侈。
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