上海办公楼网:国际物业顾问DTZ戴德梁行发表分析指，本港甲级写字楼延续去年底的升势，于二零零八年第一季表现仍然活跃，中环的平均实质呎租跃升至118港元之历史新高，空置率则跌至1.2%的历史新低。中环的租金急升，加上本季湾仔／铜锣湾地区吸纳量上升，港岛东也录得最急的空置率跌幅，显示机构迁离中环的进程有加快迹象。
港岛区于二零零八年第一季的总吸纳量较上季上升21.6%至452,499平方呎，其中湾仔／铜锣湾的吸纳量自上季的20,580平方呎飙升422.1%至107,447平方呎。DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：「与上季数字相比，本季港岛的整体吸纳量显示写字楼租赁市场仍然活跃。虽然中环依然是金融、保险、房地产及相关的专业服务(FIRE)及有关行业首选的营运地点，但是从湾仔／铜锣湾在本季的吸纳量大增可见，中环的昂贵租金已令更多公司迁至湾仔／铜锣湾或港岛东等地。」
在港岛各区中，中环／金钟仍是吸纳量最理想的地区，但因中环的写字楼供应极为短缺，该区的吸纳量自上季的257,931平方呎下跌35.3%至166,860平方呎。陶先生说：「写字楼市场求过于供的情况在中环仍十分严重，租客可以选择的写字楼空间十分少，难以扩充或搬迁至更大的楼面。虽然FIRE行业继续追捧中环商业区，惟现有更多公司鉴于本年全球经济环境而要谨慎控制营运成本时，会转投同区的乙级写字楼，或是物色非核心地区的甲级写字楼。」
陶先生续称：「毗邻中环的上环，今年首季吸纳量下跌13.1%至15,094平方呎；由于部分租赁需求由供应紧绌的中环核心外移至港岛东，该区本季的吸纳量上升16.1％至88,468平方呎。」
与此同时，尖沙嘴的吸纳量下降97.7%，自上季的72,335平方呎跌至1,651平方呎。陶先生解释指：「尖沙嘴的写字楼市场在二零零八年首季仍然活跃，只是程度上不及湾仔／铜锣湾及中环。尖沙嘴的写字楼仍有租赁交易，而部分需要扩充的公司在迁离尖沙嘴时会考虑九龙东。」港铁九龙站地区本年首季的吸纳量为910,000平方呎（预租数字）；九龙东的吸纳量则为382,961平方呎，但此数字并不计入新建商业项目「观塘223」。
本地及中国大陆的经济表现仍大致被看好，为本港写字楼市场带来正面支持，各主要地区的空置率在本年首季均告下跌。整体港岛区的空置率自上季的2.8％跌至2.1%，而季度空置率跌幅最急的地区为港岛东，自上季的3％跌至2％（不计新落成的港岛东中心），而尖沙嘴的空置率则未有变化。
陶先生称：「港岛东季度空置率跌幅更甚于中环／金钟，乃因港岛东的大面积楼面供应充足，亦有更多公司选择迁往该区。」但他称若计入港岛东中心的话，港岛东的空置率将回升至3.73％（季度升幅为0.73个百分点）。录得第二最大季度空置率跌幅的是中环／金钟，自1.9％跌至1.2％，足证中环仍是FIRE行业营业地点的首选。九龙东的空置率亦有减少，自上季的10.7％跌至5.6％，但该区新落成写字楼将令空置率回升。上环及湾仔／铜锣湾的空置率分别跌至3.8％及3.3％。
各区在首季的租金都有上升，而吸纳量最小的尖沙嘴，在第一季的平均实质呎租升幅最高，上升9.4％至每月35港元。DTZ戴德梁行商业部主管彭玛先生表示：「尖沙嘴写字楼的租金自二零零零年起已落后于湾仔／铜锣湾，期间只有在二零零三年第二季至二零零四年第三季这段时期两区的租金差距最小，此后租金差距便逐渐扩阔。尖沙嘴在本年首季的租金升幅，反映出公司在考虑迁离中环时，除了湾仔／铜锣湾外，亦越加考虑与中环／金钟之间交通便捷，而且写字楼物业发展成熟的 尖沙嘴。另一因素是尖沙嘴部分优质写字楼如港威大厦等吸引了不少金融公司进驻，也带动整体租金上涨。加上中环的写字楼供应实在短缺，种种原因皆造就尖沙嘴在首季租金上升。」
虽然中环／金钟在本年首季的租金升幅为7.3％，在各区中排行第三，但该区的平均实质呎租仍升至每月118港元新高。彭玛先生指出：「经济环境蓬勃及企业前景看俏，写字楼需求庞大，而可供出租面积非常紧绌，导致中环的平均实质呎租于首季再创新高。从技术性角度来看，中环部分楼面的平均实质呎租甚至达到每月200港元的水平，不过目前每月118港元的呎租已令不少需要扩充的企业迁至非核心地区。」港岛东、湾仔／铜锣湾及上环的平均实质呎租在本年首季分别上升了7.1％、7％及4.4％。彭玛先生续称，本港蓬勃的财经行业受惠于投资中国大陆的利好因素，暂未受到环球信贷紧缩问题的直接影响，但当FIRE行业感受到影响时，他们对甲级写字楼的需求也会改变。
中环／金钟与港岛东之间的写字楼租金差距，以及尖沙嘴与九龙东之间的租金差距都正变得显著。两组地区之间的竞争跟公司迁址的意向息息相关。彭玛先生说：「中环写字楼租金升势持续，令该区与港岛东写字楼之间的租金差距在本年首季进一步拉阔至每月每平方呎88港元水平，与沙士肆虐期间的每平方呎9港元相距甚大。一些非必要留在中环的物业用户便迁出，平衡市场对各区写字楼的租赁需求。」至于尖沙嘴与九龙东方面，彭玛先生指继尖沙嘴后，本年首季租金升幅第二高的地区就是九龙东，自上季的每月每呎23港元升至25港元，升幅为8.7％。他续称说：「公司在考虑迁址时选择尖沙嘴还是九龙东，主要取决于公司的预算及他们的业务类型。随着九龙东的写字楼质素及配套设施更趋成熟，相信九龙东在公司迁址的考虑上将会更有吸引力，而该区与尖沙嘴的写字楼租金差距也会出现变化。」
未来写字楼空间供应方面，DTZ戴德梁行写字楼董事阮仲贤先生说：「九龙于二零零七年至二零零九年后这段期间供应全港最多的写字楼空间，建筑面积超逾1,123万平方呎，单在二零零八年九龙就会提供360万平方呎的写字楼空间，全部坐落于九龙东的观塘及九龙湾区，不过这些写字楼大部分要待本年年中才可投入使用。值得注意的是，与九龙站地区的预租情况相比，九龙东的预租情况比较平静，不像国际金融中心那样取得大量而且备受注目的预租交易。」阮先生续称，观塘延线等新交通基建，将提升九龙东的发展潜力，近期区内写字楼市场信心加强就是例证。
展望未来本港写字楼市场的表现，陶先生表示：「我们在本年一月时曾预期大部地区的租金将会稳步增加，而中环租金则可望在二零零八年上半年内上升15%。观乎本年首季的数字，中环每月平均实质呎租上升7.3％，其走势及上升速度符合我们的展望。我们预期本港及中国大陆人均生产总值于二零零八年将续有增长，但考虑到全球特别是北美州的经济前景，故此我们对本港写字楼市场今年的发展保持审慎乐观。目前写字楼市场尚未受到美国次按危机的直接影响，惟我们仍要注意全球及美国经济衰退所造成的冲击有机会于本年下半年呈现。
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